Maximale hypotheek berekening
Steeds meer starters kopen een huis met hulp van hun ouders. Dat kan op verschillende manieren: je kunt een lening afsluiten bij je ouders in plaats van bij de bank, of je ouders kunnen je financieel ondersteunen met een schenking. Een hypotheek bij je ouders is dus een alternatief voor of aanvulling op een reguliere hypotheek. Maar er zijn wel spelregels waar je rekening mee moet houden.
Lenen van je ouders
Je kunt je ouders zien als geldverstrekker: zij lenen jou het geld om (een deel van) je woning te financieren. Dit heet een familiehypotheek. Net als bij een gewone hypotheek moet je dan rente betalen en het geleende bedrag terugbetalen. De Belastingdienst accepteert zo’n lening alleen als er sprake is van zakelijke voorwaarden. Denk aan:
- Een schriftelijke overeenkomst
- Een marktconforme rente
- Een afgesproken looptijd en aflossingsschema
Voldoe je aan deze voorwaarden en gebruik je de lening voor je eigen woning, dan mag je de betaalde rente aftrekken bij je belastingaangifte – net als bij een hypotheek van de bank. De ontvangen rente is voor je ouders belast in box 3, tenzij zij gebruikmaken van vrijstellingen.
Ouders als aanvulling op je hypotheek
Een andere optie is om deels te lenen bij je ouders, en het resterende bedrag bij een bank. In dat geval wordt de familiehypotheek gecombineerd met een gewone hypotheek. Let op: banken willen vaak zeker weten dat jouw totale maandlasten verantwoord zijn. De lening bij je ouders telt dan mee als financiële verplichting, wat invloed heeft op hoeveel je nog bij de bank kunt lenen.
Schenking als alternatief
In plaats van lenen kunnen je ouders je ook (een deel van) het bedrag schenken. Sinds 2024 is de grote eenmalige schenkingsvrijstelling (de “jubelton”) afgeschaft. In 2025 mogen ouders nog wel belastingvrij schenken aan kinderen, maar dat is beperkt tot een kleiner bedrag. Als je dit geld gebruikt voor de aankoop of aflossing van je woning, moet je dat kunnen aantonen. Voor hogere bedragen boven de vrijstelling betaal je schenkbelasting.
Voordelen en risico’s
Een hypotheek bij je ouders kan gunstig zijn: de rente die je betaalt komt in de familie terecht, de voorwaarden zijn vaak flexibeler, en je kunt sneller kopen. Tegelijkertijd is het belangrijk om afspraken goed vast te leggen. Onenigheid over geld kan de familierelatie onder druk zetten. Bij overlijden van een ouder of bij een eventuele scheiding moet ook juridisch alles kloppen.
Laat je goed adviseren
Een familiehypotheek is maatwerk. Laat de afspraken juridisch en fiscaal goed vastleggen, bijvoorbeeld via een notaris of financieel adviseur. Zo voorkom je verrassingen en zorg je dat jij én je ouders weten waar jullie aan toe zijn.
Inhoudsopgave
Kennisbank
Definities en uitleg over hypotheken en het kopen van een eerste huis.
Veelgestelde vragen
Wat is het verschil tussen een Startershypotheek en een Starterslening?
Een startershypotheek is een normale hypotheek voor een eerste woning. De Starterslening een extra lening naast je normale hypotheek. Met de Starterslening kan je het verschil overbruggen tussen de prijs van het huis en je maximale startershypotheek. Het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) is verantwoordelijk voor deze Startersleningen en gemeentes geven deze lening uit onder voorwaarden.
Welke koopstimulerende regelingen zijn er voor starters?
Met een Starterslening kun je nét dat beetje extra lenen voor het kopen van je eerste woning. Dat levert tot wel 20% meer op!
Wanneer je inkomen nu nog niet genoeg is om je hypotheek rond te krijgen kunnen je ouders helpen door mee te tekenen voor jouw hypotheek? Dat levert tot wel 33% meer op!
Je ouders mogen jaarlijks € 6.713,- belastingvrij schenken. Ben je tussen de 18 en 40 jaar oud dan mogen je ouders zelfs eenmalig maximaal € 32.195,- belastingvrij schenken.
Het energielabel van de woning is van invloed op de hoogte van je hypotheek. Dat kan tot wel € 50.000,- extra hypotheek opleveren.
Een aantoonbare loonsverhoging binnen 6 maanden telt (vaak) al mee bij een hypotheekaanvraag. Ook dat kan gelijk een hoger bedrag opleveren!
Bovenstaande onderstreept hoe essentieel het is om een afspraak te maken en je mogelijkheden volledig te verkennen.
Wat is een starterslening?
De starterslening is voor mensen die nog niet eerder een woning hebben gekocht. Het is een aanvullende lening op een reguliere hypotheek. De lening overbrugt het verschil tussen de prijs van de woning en je maximale reguliere hypotheek. De startersleningen worden verleend door het SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten).
Hoe kom je in aanmerking voor een starterslening?
Om in aanmerking te komen voor een starterslening dien je dus voor het eerst een woning te kopen waarin je zelf gaat wonen. Daarnaast zijn er nog verschillende voorwaarden die per gemeente kunnen verschillen. Enkele algemene voorwaarden zijn:
- Je kunt alleen een aanvraag doen als je een toewijzingsbrief van de gemeente hebt;
- De looptijd van de lening bedraagt 30 jaar;
- De rentevaste periode van de lening bedraagt 15 jaar;
- De starterslening moet worden afgesloten met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)
Check via https://www.svn.nl/starterslening of jouw gemeente een starterslening verstrekt en wat de voorwaarden hiervan zijn.
Meer weten over de starterslening? Maak dan vrijblijvend een afspraak.
Welke hypotheken zijn er voor starters?
Er zijn twee hypotheekvormen aantrekkelijk als startershypotheek: Annuïteitenhypotheek en Lineaire Hypotheek.
Bij de Annuïteitenhypotheek blijven de bruto maandlasten gedurende de looptijd gelijk. Door de jaren heen verandert wel de opbouw van de maandlasten. In het begin betaal je veel rente en weinig aflossing en aan het eind is dat precies andersom. Doordat je steeds minder rente betaalt, wordt het belastingvoordeel minder. Je netto maandlasten gaan dus wel geleidelijk stijgen.
De Lineaire Hypotheek lijkt op een Annuïteitenhypotheek met hét belangrijke verschil dat de maandlast daalt gedurende de looptijd. Kenmerk van een lineaire hypotheek is dat de aflossing gedurende de looptijd gelijk blijft. Je betaalt steeds minder rente waardoor je bruto en netto maandlasten geleidelijk dalen. Bij aanvang is de lineaire hypotheek duurder, maar over de gehele looptijd is de annuïteitenhypotheek duurder.
Wil je weten welke hypotheekvorm het beste bij jou past? Maak dan vrijblijvend een afspraak
Wat is het verschil tussen een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek?
Bij de annuïteitenhypotheek blijven de bruto maandlasten gedurende de looptijd gelijk. Door de jaren heen verandert wel de opbouw van de maandlasten. In het begin betaal je veel rente en weinig aflossing en aan het eind is dat precies andersom. Doordat je steeds minder rente betaalt, wordt het belastingvoordeel minder. Je netto maandlasten gaan dus geleidelijk stijgen.
De lineaire hypotheek lijkt op een annuïtaire hypotheek met hét belangrijke verschil dat de maandlast daalt gedurende de looptijd. Kenmerk van een lineaire hypotheek is dat de aflossing gedurende de looptijd gelijk blijft. Je betaalt steeds minder rente waardoor je bruto en netto maandlasten geleidelijk dalen. Bij aanvang is de lineaire hypotheek duurder, maar over de gehele looptijd is de annuïteitenhypotheek duurder.
Wil je weten wat het beste past bij jouw situatie? Maak dan vrijblijvend een afspraak.
Wat is mijn maximale hypotheek?
Het maximale hypotheekbedrag hangt af van veel verschillende factoren, zoals je inkomen, het toekomstperspectief van je inkomen en eventuele financiële verplichtingen.
Daarnaast spelen de waarde en het energielabel van de woning een belangrijke rol.
Ook zijn er een groot aantal koopstimulerende maatregelen. Met een Starterslening kun je bijvoorbeeld nét een beetje extra lenen voor het kopen van je eerste woning. Dat levert tot wel 20% meer hypotheek op!
Wanneer je inkomen nu nog niet genoeg is kunnen je ouders helpen door mee te tekenen voor jouw hypotheek. Dat levert tot wel 33% meer hypotheek op!
Maar wist je ook dat je ouders jaarlijks € 6.713,- belastingvrij mogen schenken. Ben je tussen de 18 en 40 jaar oud dan mogen je ouders zelfs eenmalig maximaal € 32.195,- belastingvrij schenken.
Deze maatregelen onderstrepen hoe belangrijk het is om je goed te laten informeren.
Wil je weten wat jij maximaal kunt lenen? Maak dan vrijblijvend een afspraak.
Wat wordt mijn hypotheeklast?
De hypotheeklast van je startershypotheek is afhankelijk van de hypotheekvorm, het hypotheekbedrag, het rentepercentage en de looptijd van de hypotheek. Bovenal is het belangrijk dat de hypotheeklast goed betaalbaar voor je is.
Wil je weten wat jouw verantwoorde hypotheeklast is? Maak dan vrijblijvend een afspraak.
Wat is Nationale Hypotheek Garantie (NHG)?
Nationale Hypotheek Garantie (NHG) geeft jouw hypotheekverstrekker de zekerheid dat je hypotheekschuld wordt terugbetaald als jij dat niet meer zelf kunt. Bijvoorbeeld wanneer je gaat scheiden, arbeidsongeschikt raakt, je partner overlijdt of bij werkloosheid. De geldverstrekker beloont dit door een lagere hypotheekrente te rekenen.
Er gelden wel voorwaarden om in aanmerking te komen voor een NHG hypotheek:
- De maximale koopsom/marktwaarde van de woning is € 450.000.
- Is de koopsom hoger dan € 450.000, maar is het bedrag in het taxatierapport € 450.000 of lager, dan is NHG ook mogelijk. Er is dan wel meer inbreng van eigen geld nodig.
- De maximale hypotheek om in aanmerking te komen voor NHG is € 450.000 (100% van de marktwaarde).
- Wanneer er sprake is van een energiebesparende maatregelen is de maximale hypotheek zelfs € 477.000 (106% van de marktwaarde). De extra 6% moet dan wel volledig uitgegeven worden aan energiebesparende maatregelen.
Vragen over de NHG? Maak dan vrijblijvend een afspraak.
Hoe zwaar weegt een studieschuld (DUO) bij een hypotheek?
Sinds 2024 is de actuele maandlast van de studieschuld bepalend voor de maximale hypotheek.
Er moet wel nog rekening worden gehouden met een factor die tot een opslag leidt. Deze factor is weer afhankelijk van de hoogte van de hypotheekrente.
Hoe hoger de hypotheekrente, hoe hoger de factor en daarmee de opslag op het maandbedrag dat betaald wordt voor de studieschuld.
Betaal je bijvoorbeeld 3% tot 4% dan is de factor op de studieschuld maandlast 1,20. Betaal je 4% tot 4,5% dan is de factor 1,25.
Een rekenvoorbeeld ter verduidelijking:
Studieschuld € 20.000,-
Maandbedrag € 100,-
Hypotheekrente 3,7%
Maandbedrag inclusief opslag € 120,- (€ 100 x factor 1,20)
De hypotheekadviseur moet nu bij het berekenen van de maximale hypotheek rekening houden met een maandelijkse last voor de studieschuld van € 120,-. Je mag dan dus € 120,- minder uitgeven aan je hypotheek.
Wil je weten wat de impact van jouw studieschuld is? Maak dan vrijblijvend een afspraak.
Kan ik een hypotheek krijgen zonder spaargeld?
Je moet meestal rekening houden met een bedrag aan eigen geld. Dit heeft te maken met de kosten koper die bovenop de koopprijs van de woning komen, zoals bijvoorbeeld notaris- en taxatiekosten. Je mag namelijk niet meer lenen dan de getaxeerde waarde van de woning.
Wil je weten hoeveel eigen geld jij nodig hebt? Maak dan vrijblijvend een afspraak.
Heeft mijn BKR registratie invloed op een nieuwe hypotheekaanvraag?
Er wordt onderscheid gemaakt tussen een positieve en negatieve BKR registratie.
Bij een positieve BKR registratie is het sowieso geen probleem om een hypotheek af te sluiten. Let op: een positieve BKR registratie kan wel invloed hebben op de hoogte van het maximaal te lenen hypotheekbedrag.
Indien je een negatieve BKR registratie hebt dan betekent dit dat je een betalingsachterstand hebt of hebt gehad. Dit kan er wel voor zorgen dat een hypotheekverstrekker de hypotheekaanvraag weigert.
Wil jij weten wat jouw BKR registratie voor een invloed heeft? Maak dan vrijblijvend een afspraak.
Kan ik een hypotheek krijgen zonder vast contract?
Voor een hypotheek is een vast arbeidscontract gelukkig niet altijd nodig. Hoeveel je kunt lenen kan namelijk ook bepaald worden op basis van je arbeidsverleden of juist je verdienpotentie in de toekomst.
- Werk je al wat langer, dan is een berekening op basis van het gemiddelde inkomen van de laatste 3 jaar waarschijnlijk voldoende.
- Werk je nog geen 3 jaar of ben je recent meer gaan werken, dan is het goed om vooral naar de toekomst te kijken. Daar zijn verschillende berekeningsmethoden voor.
Er is vaak meer mogelijk dan je denkt!
Benieuwd naar jouw mogelijkheden? Maak dan vrijblijvend een afspraak.
Ontdek het laatste nieuws over startershypotheken
Ik wil starten!
Zet vandaag de eerste stap naar je droomhuis. Wij staan voor je klaar.
